Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images
Asunnonomistajat ja jopa jotkut urakoitsijat tekevät suuren osan kodinparannuksista ja korjauksista ilman laillisesti vaadittuja rakennuslupia ja heidän mukanaan tulevia pakollisia tarkastuksia. Syitä näiden säädösten ohittamiseen on monia, usein siksi, että asunnonomistaja tai urakoitsija yrittää väistää luvan kustannuksia tai koska pelkäävät verojen nousua, jos parannukset virallisesti luetteloidaan. Todellisuudessa suurin osa (ei kaikista) lupamenettelyä koskevista peloista on perusteetonta, ja vakavien ongelmien mahdollisuus on melko suuri, jos et hae asianmukaisia lupia ja jos et tarkista työtäsi. Tässä on kaksitoista todellisuutta rakennuslupaprosessista, jota monet ihmiset eivät ymmärrä.
Et välttämättä tarvitse lupaa ollenkaan
Paljon hermostuneisuutta esiintyy, koska asunnonomistajat ajattelevat, että kaikki talon ympärillä tehdyt korjaukset tai parannukset tarkastaa tarkastaja, joka aikoo tarttua jokaiseen pieneen virheeseen, hienohampaisella kammalla. Todellisuudessa on paljon korjauksia ja parannuksia, jotka voidaan tehdä ilman lupaa. Tätä koskevat säännöt vaihtelevat suuresti yhteisöstä toiseen, ja sama projekti, joka vaatii rakennusluvan ja suunnitellut tarkastukset yhdellä paikkakunnalla, ei välttämättä edellytä yhtä toisella lainkäyttöalueella. Mutta yleisesti ottaen, sinulla on oikeus korvata kotisi useimmat nykyiset osat ilman lupaa, kun taas kaikki, mikä muuttaa kodin rakennetta tai edustaa kiinteistön parannusta, vaatii luvan. Voit korvata esimerkiksi rikkoutuneen seinäkytkimen tai kuluneen hanan, mutta kannen tai huoneen lisäyksen lisääminen vaatii luvan. Yhteisölläsi voi olla verkkoresursseja, jotka selittävät minkä tyyppiset työt vaativat lupia ja tarkastuksia, tai voit soittaa lupatoimistoon ja pyytää keskustelemaan tarkastajan kanssa.
Voit puhua lupatoimistolle nimettömästi
Jotkut ihmiset pelkäävät, että kun soitat paikalliseen rakennustarkastukseen ja lupatoimistoon, sinut heti merkitään tarkastusta varten. Tämä ei yksinkertaisesti ole totta. Lupatoimisto varmistaa, että kodinparannukset tehdään turvallisesti ja että niistä ei aiheudu vaaraa asukkaille. Tarkastajat vastaavat yleensä mielellään kysymyksiin. Jos tarkastajaa ei ole tällä hetkellä käytettävissä, soitetaan sinulle takaisin ja vastataan kysymyksiisi, kuten "Tarvitsenko höyrysulun estetiilien suihkuseinien takana?" tai "Kuinka korkea autotalli voi olla?"
Lupakustannukset vaihtelevat
Saatat olla yllättynyt kuullessasi, että rakennusluvasta ei ole vahvistettua maksua, mutta lupakustannukset vaihtelevat hankkeen arvioitujen kustannusten ja monimutkaisuuden mukaan. Aidan rakentaminen voi edellyttää esimerkiksi 55 dollarin lupaa, kun taas uuden uuden talon rakentaminen voi vaatia 2 000 dollarin rakennusluvan. Kansallisesti keskimääräinen rakennuslupa maksoi 1 043 dollaria vuonna 2018, tyypillinen vaihteluväli oli 400–1 700 dollaria. Mutta nämä keskimääräiset kustannukset edustavat monia lupia kokonaisten talojen uudelle rakentamiselle, ja on monia hankkeita, joille rakennusluvat maksavat 100 dollaria tai vähemmän. On melko yleistä, että lupakustannukset perustuvat prosenttiosuuteen hankkeen ennakoiduista kustannuksista. Jos työskentelet urakoitsijan kanssa, luvan kustannukset sisältyvät yleensä saamasi tarjoukseen.
Omistajan / rakentajan luvat voivat olla ongelmallisia
Jotkut asunnonomistajat ovat huolissaan siitä, että kaupungin tarkastustoimistot eivät salli heidän tehdä omaa työtään, vaan antavat lupia vain ammattimaisille urakoitsijoille. Tämä on toinen myytti, koska tarkastustoimistot myöntävät rutiininomaisesti lupia asunnonomistajille tehdä kaikenlaisia töitä itse - jopa siihen asti, että ne toimivat GC: nä (pääurakoitsijana) koko talon rakentamisessa. Tämän tyyppiselle hankkeelle yhteisösi voi myöntää erityisen "omistajan / rakennusluvan", jonka avulla voit käyttää kotia tietyn ajan (yleensä noin vuoden), samalla kun suoritat alihankintana yksittäiset tehtävät kyseiselle työlle. Omistajana / rakentajana toimit omana pääurakoitsijana palkkaamisen sijaan. Tämä antaa sinun säästää GC: n veloittamasta 15–25 prosentin maksusta, mutta kansi myös mahdollisten vastuiden taakan, joista monet voivat olla vakavia. Lisensoidun, vakuutetun, sidotun urakoitsijan palkkaaminen eristää paremmin näistä vastuista.
Palvelut voivat tappaa lupaasi ja projektisi
Aina kun voimajohto, viemäriputki, jalkakäytävä tai muu yleinen ja jatkuva palveluväylä kulkee kiinteistön läpi, sinulla on todennäköisesti servit - lakisääteinen rajoitus, joka estää sinua tekemästä muutoksia, jotka vaikuttavat tai rajoittavat näitä yleisiä linjoja tai muita ominaisuuksia. On esimerkiksi tapauksia, joissa osa omaisuudestasi voidaan varata potentiaaliselle tulevalle tielle. Et voi rakentaa mihinkään omaisuutesi osaan, jolla on kirjaava servetti.
Lisätietoja voimassa olevista helpotuksista saat tarkistamalla kiinteistösi alustan, joka on saatavana verkossa läänin arvioijan sivustolta tai sen toimistoilta. Yleensä et koskaan saa rakentaa kehyksiä, elleivät ne ole vähäisiä lisäyksiä, kuten aidat.
Kiinteistön takaisku ovat kriittisiä
Takaiskuja ovat kiinteistörajojen ja pysyvien rakenteiden välisiä pakollisia puskureita, jotka auttavat ylläpitämään avoimuuden tunnetta yhteisöissä ja tarjoavat turvallisuusmarginaalin tulipalotilanteissa. Jos esimerkiksi laajennat kotisi sivua, sinun on oltava tietoinen paikallisen rakennuskoodin vaadittavista takaisetäisyyksistä. Kiinteistön laajentamiselle talon etu- ja takaosaan tulee todennäköisesti takaisinsääntöjä. Yleensä tähän sisältyy minimietäisyyden ylläpitäminen rakenteiden reunojen ja tutkittujen kiinteistöjen rajojen välillä. Rakenteellisiin kodin lisäyksiin, autotalleihin, varjoihin ja kansiin voidaan kaikki soveltaa näitä takaiskua koskevia sääntöjä. Paikallinen rakennustarkastustoimisto voi jälleen kerran kertoa voimassa olevat takaiskua koskevat määräykset.
Vaihteistot ovat mahdollisia
Vaikka servifikaatioista harvoin luovutaan, takaiskujen rikkominen ja jotkut muut kaavoitusvaatimukset sallitaan joskus varianssin hakemista ja vastaanottamista koskevan laillisen prosessin kautta. Varianssi on virallisesti hyväksytty poikkeus kaavoitusmääräyksiin. Yleensä eroavaisuuksia pyydetään, kun talonomistaja haluaa rakentaa tontilleen suuremman talon kuin kaavoitusmääräykset sallivat. Pyydettäessä varianssia asunnonomistajalle voidaan antaa rakentaa kyseinen suurempi koti tai suorittaa huoneen lisäys, joka rikkoo takaiskuasetuksia. Lupatoimisto voi neuvotella naapureiden kanssa, kun varianssia pyydetään, ja heidän hyväksymisensä voi olla avain varianssin saamiseksi.
Osakerakennussuunnitelmia ei ehkä hyväksytä
Saatat ajatella, että mikä tahansa arkkitehdin julkaisema tai luoma talosuunnitelma tai suunnitelma tai julkisivurakennusta tai autotalli koskeva julkisuussuunnitelma riittää automaattisesti luvan saamiseksi. Varastointisuunnitelmia on Internetissä runsaasti. Asunnonomistajat sen sijaan, että kuluttaisivat 1500 dollaria räätälöityjä arkkitehtien suunnittelemia suunnitelmia, voivat ostaa valmiita suunnitelmia niinkin alhaalta kuin 500–600 dollaria kahden makuuhuoneen kaksoiskylpytaloon, jossa on autotalli.
Paikallinen rakennuslupavirasto ei kuitenkaan välttämättä hyväksy näitä suunnitelmia. Vaikka arkkitehti on ehkä laatinut Internet-suunnitelmat, toimistosi saattaa vaatia, että suunnitelmat laatii valtiossasi lisensoitu arkkitehti.
CCR: t voivat lisätä rajoituksia
Muita mahdollisia haittoja lupaa haettaessa ovat ehdot, sopimukset ja rajoitukset (CCR: t), joita usein löytyy suunnitelluista yhteisöistä, alaosastoista tai suunnitellusta yksikkökehityksestä (PUD). CCR: t toimivat eräänlaisena "varjovyöhykkeen asetusena" - määräykset toimituksissa. Nämä rajoitukset ovat kunnallisten määräysten lisäksi, ja sinun on noudatettava niitä välttääksesi naapuriliiton kanssa tekemäsi sopimuksen rikkomista.
Tarkastukset ovat pakollisia
Tarkastus on olennainen osa yleistä lupaprosessia, eikä missään tapauksessa sinun tai urakoitsijan tulisi sivuuttaa tätä vaihetta. Joidenkin projektien yhteydessä tehdään jopa kaksi tarkastusta - yksi "kovavaiheessa" -vaiheessa ja yksi lopullinen tarkastus. Tätä ei tarvitse pelätä, koska tarkastaja on paikalla vain varmistaakseen, että työ on tehty turvallisesti. Se on usein hyvin lyhyt, täyteläinen vierailu. Kun tarkastaja on jo perehtynyt urakoitsijan työhön, tarkastus on joskus vähän enemmän kuin ajo-ohje. Tarkastajat saattavat olla hiukan ahkerampia tarkastuksessa, jos työn ovat tehneet talonomistaja, mutta se on silti hyvin rutiininomainen prosessi.
Tarkistuksen epäonnistuminen ei ole katastrofi
Tärkein syy siihen, että jotkut asunnonomistajat eivät hae rakennuslupia, on se, että he pelkäävät ajatusta tarkistuksen epäonnistumisesta. Mutta tämä ei ole iso juttu. Sinulla on kaikki mahdollisuudet korjata kaikki merkinnät, jotka on merkitty. Tarkastaja palaa toista tarkastusta (tai tarvittaessa jopa kolmatta tai neljättä) varten ja allekirjoittaa (tai "sulkee") luvan, kun työ on tehty hänen tyytyväisyytensä mukaan.
Lupaprosessin laiminlyönti on vakava
Voi olla erittäin houkuttelevaa sivuuttaa lupamenettely ja piilottaa tekemäsi työ, varsinkin jos se on kodin sisällä, jossa voit työskennellä ilman, että kukaan näkee sitä. Ja vaikka saatatkin tulla toimeen tämän kanssa, on yhtä todennäköistä, että tällaiset oikotiet maksavat lopulta paljon. Jos käy ilmi, että olet tehnyt työtä ilman vaadittua lupaa, sinut voidaan pakottaa hakemaan lupaa tosiasiassa, huomattavasti kasvaneilla kustannuksilla. Ja joudut jopa repimään seinät tai katot, jotta työ voidaan tarkastaa. Jos olet tehnyt virheitä, joudut purkamaan koko työn ja aloittamaan alusta.
Myös talonomistajasi vakuutussuoja voi vaikuttaa. Jos sinulla on esimerkiksi tulva tai tulipalo huonojen putkisto- tai sähkötöiden takia, vakuutussopimuksessasi voidaan kieltää suojaaminen, jos työ tehtiin luvan ulkopuolella.
